Come registrare un contratto di affitto online con l’Agenzia delle Entrate
Registrare un contratto di affitto non richiede più per forza una fila allo sportello. Se hai il contratto pronto e i dati corretti, puoi fare tutto dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, inviare il modello RLI e ricevere la ricevuta telematica.
La procedura serve per dare validità fiscale al contratto di locazione e per comunicare all’Agenzia le informazioni essenziali: chi affitta, chi prende in affitto, quale immobile è coinvolto, quanto dura il contratto e quale regime fiscale si applica.
Questo contenuto è informativo e non sostituisce il parere di un commercialista, di un consulente fiscale o dell’Agenzia delle Entrate.
Quando va registrato il contratto di locazione
Un contratto di affitto deve essere registrato, in generale, entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla decorrenza, se precedente. La regola riguarda i contratti di locazione che superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
La registrazione serve sia per i contratti abitativi sia per molte locazioni a uso diverso, come negozi, uffici, box o terreni. Se si tratta di un contratto abitativo tra privati, spesso entra in gioco anche la scelta tra tassazione ordinaria e cedolare secca.
È possibile registrare il contratto:
online, tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate
presso un ufficio territoriale
tramite un intermediario abilitato, come commercialista, CAF o consulente
La procedura online è comoda perché permette di inviare il modello, pagare le imposte dovute e scaricare le ricevute senza spostarsi.
Cosa serve prima di iniziare
Prima di accedere al servizio, conviene preparare tutti i dati. La registrazione si blocca facilmente se manca un codice fiscale, una rendita catastale o un’informazione sul contratto.
Servono di solito:
credenziali di accesso all’area riservata dell’Agenzia delle Entrate, tramite SPID, CIE o CNS
codice fiscale del locatore o dei locatori
codice fiscale del conduttore o dei conduttori
dati catastali dell’immobile
data di stipula del contratto
data di inizio e fine locazione
importo del canone
eventuale scelta della cedolare secca
coordinate IBAN se sono dovute imposte da pagare con addebito
Tieni a portata di mano anche il testo del contratto firmato. In alcuni casi può essere richiesto l’allegato digitale, in altri la procedura consente l’invio senza allegare il contratto, se ricorrono le condizioni previste dal servizio.
Se hai dubbi sul tipo di contratto, sul regime fiscale o sulla presenza di pertinenze, meglio chiarirli prima. Correggere una registrazione già inviata può essere più scomodo che compilare con calma il modello fin dall’inizio.
Come accedere al servizio RLI online
Per registrare il contratto si usa il servizio collegato al modello RLI, cioè il modello usato per registrazioni, proroghe, cessioni, risoluzioni e opzioni relative ai contratti di locazione.
Il percorso può cambiare leggermente nel tempo, ma la logica è questa:
entra nel sito dell’Agenzia delle Entrate
accedi all’area riservata con SPID, CIE o CNS
cerca il servizio per la registrazione dei contratti di locazione
seleziona RLI o RLI web
avvia una nuova richiesta di registrazione
RLI web consente di compilare e inviare la richiesta direttamente dal browser. In alternativa, per alcune esigenze si può usare il software RLI e poi trasmettere il file attraverso i canali telematici.
Per la maggior parte delle registrazioni ordinarie, la versione web è la soluzione più semplice.
Come compilare il modello RLI
La compilazione richiede attenzione, ma segue una struttura abbastanza lineare. Il sistema chiede i dati in sezioni, partendo dal tipo di richiesta e arrivando al pagamento.
Inserisci il tipo di adempimento
All’inizio devi indicare che stai facendo una prima registrazione. Il modello RLI serve anche per altri adempimenti, quindi è importante non selezionare per errore proroga, cessione o risoluzione.
In questa fase si indicano anche informazioni generali sul contratto, come la tipologia di locazione e il numero di immobili coinvolti.
Compila i dati delle parti
Poi vanno inseriti i dati di locatori e conduttori. Se ci sono più proprietari o più inquilini, vanno indicati tutti con le rispettive quote o posizioni, secondo quanto previsto dal contratto.
Controlla con cura:
codice fiscale
cognome e nome, oppure denominazione
ruolo nel contratto
percentuali o quote, se richieste
Un codice fiscale errato può creare problemi nelle ricevute, nelle comunicazioni successive e nei pagamenti.
Aggiungi i dati dell’immobile
La parte catastale è una delle più delicate. I dati si trovano nella visura catastale o in documenti già in possesso del proprietario.
Di solito servono:
Comune
sezione urbana, se presente
foglio
particella
subalterno
categoria catastale
rendita catastale
Se il contratto comprende una pertinenza, per esempio un box o una cantina, può essere necessario inserirla come immobile separato o collegarla correttamente alla locazione.
Indica durata e canone
A questo punto si inseriscono le date del contratto e l’importo del canone. La data di decorrenza è quella da cui parte l’affitto, mentre la data di stipula è quella in cui il contratto è stato firmato.
Se il contratto prevede un canone annuale, mensile o variabile, bisogna riportare i valori nel modo richiesto dal servizio. Meglio non improvvisare: i dati devono coincidere con quanto scritto nel contratto.
Come scegliere tra cedolare secca e tassazione ordinaria
Durante la registrazione può essere possibile indicare l’opzione per la cedolare secca, se il contratto e le parti rispettano i requisiti previsti dalla normativa.
Con la cedolare secca, il locatore sceglie un’imposta sostitutiva. In genere, per i contratti abitativi ammessi, non si pagano imposta di registro e imposta di bollo sulla registrazione. In cambio, il locatore rinuncia agli aggiornamenti del canone, compreso l’adeguamento ISTAT, per il periodo in cui vale l’opzione.
Con la tassazione ordinaria, invece, possono essere dovute:
imposta di registro
imposta di bollo
eventuali imposte per annualità successive, proroghe o altri adempimenti
La scelta ha effetti fiscali concreti. Non riguarda solo la registrazione online, ma anche la dichiarazione dei redditi del proprietario. Se non sei sicuro, chiedi un parere prima di inviare il modello.
Come pagare le imposte dovute
Se la registrazione prevede imposte, il sistema consente di indicare un conto corrente per l’addebito. In pratica, l’Agenzia delle Entrate calcola gli importi e li addebita secondo le modalità telematiche previste.
Il conto deve essere valido e intestato, o comunque utilizzabile, secondo le regole del servizio. Prima dell’invio verifica bene l’IBAN, perché un dato sbagliato può causare lo scarto o problemi nel pagamento.
Se scegli la cedolare secca e il contratto rientra nei casi ammessi, l’importo da pagare per registro e bollo può non essere dovuto. Anche in questo caso, controlla sempre il riepilogo prima dell’invio.
Come inviare la richiesta e controllare la ricevuta
Alla fine della compilazione, il servizio mostra un riepilogo. È il momento giusto per fermarsi e rileggere tutto.
Controlla in particolare:
nomi e codici fiscali
dati catastali
date del contratto
canone indicato
regime fiscale scelto
importi da pagare
IBAN, se presente
Quando invii la richiesta, il sistema prende in carico il file. La registrazione non va considerata conclusa finché non viene rilasciata la ricevuta con esito positivo.
Le ricevute telematiche sono fondamentali. Scaricale e conservale insieme al contratto firmato. Di solito servono per dimostrare che la registrazione è avvenuta correttamente e per recuperare gli estremi in caso di controlli o adempimenti futuri.
Cosa fare dopo la registrazione
Una volta registrato il contratto, non archiviare tutto senza criterio. Crea una cartella digitale con:
contratto firmato
ricevuta di registrazione
eventuale ricevuta di pagamento
copia del modello inviato
documenti catastali usati per la compilazione
Il contratto potrà richiedere altri adempimenti nel tempo. Per esempio, una proroga alla scadenza, una risoluzione anticipata, una cessione del contratto o il pagamento dell’imposta per le annualità successive, se non si è in cedolare secca.
Anche questi passaggi possono essere gestiti con il modello RLI. Per questo è utile conservare bene gli estremi della prima registrazione.
Errori da evitare
La registrazione online è pratica, ma non perdona la fretta. Gli errori più comuni sono semplici, e proprio per questo frequenti.
Evita di:
aspettare l’ultimo giorno utile
inserire dati catastali presi da documenti vecchi senza verificarli
confondere data di stipula e data di decorrenza
dimenticare un comproprietario
indicare un canone diverso da quello scritto nel contratto
scegliere la cedolare secca senza controllare se è ammessa
non scaricare la ricevuta finale
Il modo più sicuro per completare la procedura è preparare prima i documenti, compilare senza fretta e leggere il riepilogo finale come se fosse il contratto stesso.
Registrare un contratto di affitto online con l’Agenzia delle Entrate è una procedura alla portata di chi ha i documenti in ordine e conosce i passaggi principali. La cosa più importante non è cliccare in fretta, ma inserire dati coerenti, scegliere correttamente il regime fiscale e conservare le ricevute. Una registrazione fatta bene oggi evita problemi quando arriveranno scadenze, proroghe o controlli.
